Preço pedido x preço pago: quanto os imóveis do seu bairro valem de verdade

Quem vai vender um imóvel quase sempre começa do mesmo jeito: abre os portais, procura apartamentos parecidos no bairro e olha os preços. É um começo natural — e é também a origem do erro de precificação mais comum. O preço de um anúncio é o que alguém quer receber. Ele não diz quanto alguém aceitou pagar.

Existe uma fonte que mostra o segundo número: o ITBI.

O que é o ITBI e por que ele importa

O ITBI é o imposto que o comprador paga à Prefeitura quando um imóvel muda de dono. Em cada transação, fica registrado o valor declarado da compra, que é a base de cálculo do imposto. A Prefeitura de São Paulo publica esses registros — e, somados, eles formam o retrato mais fiel do mercado: não o que se pediu, mas o que efetivamente foi pago.

Nos 77 bairros onde a Topio atua, foram mais de 33 mil revendas de apartamentos registradas entre julho de 2025 e junho de 2026. Para esta análise, consideramos só compras e vendas de imóveis usados, sem lançamentos na planta e sem registros com valores fora do padrão.

O que a comparação simples mostra (e por que ela engana)

Veja o que acontece quando comparamos, em alguns bairros, a mediana do que foi pago nas revendas de apartamentos com a mediana dos apartamentos anunciados hoje:

Bairro	Revendas de apartamentos (12 meses)	Valor pago (mediana)	Metade central do que foi pago	Preço pedido nos anúncios hoje (mediana)
Vila Mariana	1.910	R$ 740 mil	R$ 460 mil a R$ 1,28 mi	R$ 990 mil
Perdizes	1.659	R$ 740 mil	R$ 460 mil a R$ 1,25 mi	R$ 1,55 mi
Jardim Paulista	1.152	R$ 1,16 mi	R$ 660 mil a R$ 2,20 mi	R$ 1,80 mi
Pinheiros	1.082	R$ 710 mil	R$ 390 mil a R$ 1,20 mi	R$ 1,40 mi
Brooklin	903	R$ 850 mil	R$ 570 mil a R$ 1,35 mi	R$ 1,41 mi
Campo Belo	849	R$ 760 mil	R$ 470 mil a R$ 1,47 mi	R$ 2,30 mi
Moema	598	R$ 960 mil	R$ 620 mil a R$ 1,59 mi	R$ 1,95 mi

Valores pagos: ITBI da Prefeitura de São Paulo, revendas de apartamentos de julho de 2025 a junho de 2026 (dashboard Topio atualizado em 05/10/2026). Preço pedido: apartamentos anunciados no site em outubro de 2026 — não é o mercado inteiro.

À primeira vista, parece que os anúncios estão de 35% a 200% acima do que o mercado paga. Não é isso. A comparação mistura coisas diferentes:

• Imóveis diferentes. As revendas incluem milhares de apartamentos pequenos e antigos, que giram muito. Os anúncios disponíveis num determinado momento costumam ser, em média, maiores e de padrão mais alto. Comparar as duas medianas é comparar cestas diferentes.
• Metragens diferentes. No ITBI, a área é a do cadastro da Prefeitura, que inclui áreas comuns e vagas. Nos anúncios, a área costuma ser a privativa — bem menor. Por isso, o “preço por m²” calculado com um e com outro nunca é comparável diretamente: o mesmo apartamento, pelo mesmo preço, parece mais caro por m² no anúncio do que no ITBI.
• Tempo diferente. O ITBI mostra o passado recente; o anúncio, o desejo de hoje.

Ou seja: a média do bairro não serve para dizer se um imóvel específico está caro ou barato. Mas ela mostra uma coisa importante — o preço anunciado e o preço pago vivem em mundos separados, e quem precifica olhando só para os anúncios se ancora no número errado.

O que a negociação mostra

Quando a comparação é feita do jeito certo — o mesmo imóvel, do preço pedido ao preço fechado —, a diferença fica clara. Nas negociações que conduzi como Buyer Agent, representando compradores, o desconto médio obtido sobre o preço pedido foi de 7%.

Para quem vende, a leitura é direta: o preço anunciado é o ponto de partida de uma negociação, não o valor do imóvel. E um preço muito acima do que o mercado paga não “deixa margem para negociar” — ele afasta os compradores que comparam com cuidado e mantém o imóvel parado.

Como comparar do jeito certo

Para saber quanto o seu imóvel vale de verdade, a referência certa é a mais parecida possível com ele:

1. O mesmo prédio ou o mesmo condomínio. Vendas recentes de unidades no mesmo edifício são a melhor referência que existe.
2. O mesmo tipo e o mesmo tamanho. Apartamento com apartamento, casa com casa — e comparando a mesma régua de área (cadastro com cadastro, privativa com privativa).
3. Vendas recentes, não anúncios. O que foi pago nos últimos 12 meses pesa mais do que o que está anunciado hoje.
4. Ajustes honestos. Andar, vista, reforma, vagas e estado de conservação mudam o valor — para cima ou para baixo.

Quanto o seu imóvel vale?

Na Topio, a precificação começa exatamente por aqui: dados de vendas reais do ITBI, comparáveis do mesmo segmento e leitura do estoque à venda no bairro. Em cada página de bairro do site, você encontra quantas revendas aconteceram nos últimos 12 meses e a faixa de valor mais comum do que foi pago.

Se você está pensando em vender, vamos conversar: o primeiro passo é entender o imóvel e o mercado em que ele está — antes de qualquer anúncio.